STJ settles dispute over property foreclosure and condo debt, keeping in line with the content and highlighting the main term, debt.

O Superior Tribunal de Justiça afetou recursos especiais para estabelecer tese sobre penhora e termos: penhora, usufruto, condomínio, alienação e correção.

A 2ª Seção do Tribunal de Justiça do Brasil selecionou dois recursos especiais para seguir o procedimento dos repetitivos e definir entendimento sobre a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em razão de dívida condominial. O assunto será analisado pela 2ª Seção em breve, porém sem adotar o rito dos repetitivos. A discussão gira em torno do REsp 1.929.926, que trata da mesma questão que será examinada.

O devedor fiduciante, ao alienar o imóvel, permanece como proprietário até a quitação da dívida. Nesse contexto, o credor condominial busca garantir o recebimento do débito por meio da penhora do bem, o que levanta questionamentos sobre a legalidade da medida. A relação entre as partes, estabelecida por meio de um contrato de alienação fiduciária, é o cerne da controvérsia em análise.

Discussão sobre Dívida e Contrato de Alienção Fiduciária

A questão em pauta gira em torno da dívida relacionada aos imóveis adquiridos por meio de contrato de alienação fiduciária. Nesse cenário, o devedor fiduciante assume um compromisso com o banco credor fiduciário, que se torna o proprietário do bem até que todas as parcelas sejam quitadas. Durante esse período, o devedor usufrui do imóvel, mas a propriedade só é transferida após o pagamento integral da dívida.

A garantia real do financiamento é o próprio imóvel, o qual pode ser penhorado caso o devedor não cumpra com suas obrigações financeiras. Nesse contexto, a discussão central se concentra na possibilidade de penhorar o imóvel para saldar uma dívida referente ao condomínio, que não está diretamente ligada à relação entre devedor e credor.

A divergência de entendimento entre a 3ª e a 4ª Turmas do STJ amplifica a complexidade do tema. Enquanto a 3ª Turma sustenta que apenas o direito real de aquisição do imóvel pode ser penhorado, a 4ª Turma defende a viabilidade de penhorar o próprio imóvel como forma de quitar a dívida condominial, considerando a natureza propter rem dessa obrigação.

A afetação desse tema aos recursos repetitivos pelo ministro João Otávio de Noronha, com a aprovação unânime na 2ª Seção do STJ, evidencia a relevância e a urgência em esclarecer essa questão. O prazo regimental de um ano para a resolução da controvérsia, cadastrada como Tema 1.266, impõe a necessidade de uma definição clara que possa orientar futuros casos semelhantes.

A audiência pública realizada em junho pela 2ª Seção do STJ demonstra o empenho em abordar esse tema de maneira abrangente, visando pacificar a jurisprudência e mitigar possíveis impactos negativos no cenário creditício e nas dinâmicas de divisão de despesas condominiais. A publicação do acórdão em 21 de junho marca o início de um processo que visa trazer clareza e segurança jurídica para as partes envolvidas nesse contexto complexo de dívida e propriedade imobiliária.

Fonte: © Conjur